Dachsanierung in München

Lokalbaukommission: was verfahrensfrei ist und was nicht

Maßgeblich ist das bayerische Recht: Bedachungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung sind nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchstabe e BayBO verfahrensfrei, ausgenommen bei Hochhäusern. Den Wortlaut haben wir auf der Seite Dachsanierung in Bayern zusammengestellt. In München ist die Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung die zuständige Bauaufsicht.

Für Dachaufbauten hat die Lokalbaukommission einen Leitfaden veröffentlicht (Stand April 2025). Danach ist der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden; er ist der Lokalbaukommission zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen. Verfahrensfrei bleibt der Ausbau auch dann, wenn die Sparren etwa wegen einer Wärmedämmung aufgedoppelt werden müssen. Der Einbau von Dachflächenfenstern ist in der Regel verfahrensfrei, ausgenommen bei denkmalgeschützten Gebäuden.

Zwei Hinweise aus dem Leitfaden gehören in jeden Zeitplan: Entstehen beim Ausbau neue Dachöffnungen, ist vor Baubeginn zu prüfen, ob das Dach als Lebensraum für Fledermäuse dient; dann ist das Referat für Klima- und Umweltschutz zu kontaktieren. Und weil Dächer das Straßenbild prägen, rät die Lokalbaukommission, Größe und Form von Gauben und Fenstern auf die Proportionen des Hauses abzustimmen und Zimmerei, Dachdeckerfachbetrieb oder Architekturbüro mit Planung und Ausführung zu betrauen.

Denkmalschutz: Erlaubnis bei Denkmal, Ensemble und Nachbarschaft

Untere Denkmalschutzbehörde ist laut Stadt München die Abteilung IV/6 im Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Die Denkmalliste umfasst nach Angaben der Stadt annähernd 7.000 Gebäude, Gebäudeteile, Brunnen, Brücken und weitere Objekte. Ensembles nennt die Stadt allgemein; welche Straßenzüge und Plätze dazugehören, zeigt der Bayerische Denkmal-Atlas des Landesamts für Denkmalpflege.

Erlaubnispflichtig ist nach der Stadtseite, wer Baudenkmäler verändern will, ebenso Veränderungen am Erscheinungsbild von Ensembles sowie Maßnahmen in der Nähe von Denkmälern oder Ensembles, die sich auf deren äußere Erscheinung auswirken können. Die Ausnahmen stehen abschließend in Art. 6 und 7 BayDSchG; andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben anwendbar. Für Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster formuliert es der Leitfaden der Lokalbaukommission deutlicher: Bei einem Einzeldenkmal, einem Gebäude in der Nähe eines Einzeldenkmals oder in einem Ensemblebereich ist immer eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich.

Für die Dachhaut selbst kommt es auf den Einzelfall an: Das Landesrecht kennt Ausnahmen, etwa für die Nachbarschaft von Baudenkmälern (siehe Dachsanierung in Bayern); ob Ihr Vorhaben darunter fällt, entscheidet die Behörde. Fragen Sie vor der Materialwahl nach: Denkmalschutz am Dach.

Förderung: Bund und das Münchner Programm FKG

Bund. Der BEG-Zuschuss des BAFA für Dach und oberste Geschossdecke und die Steuerermäßigung nach § 35c EStG sind die Grundlage; für dieselbe Maßnahme geht nur eines von beidem. Bedingungen mit Stand 20.10.2026: BEG Einzelmaßnahmen am Dach, Steuerbonus § 35c, Sanierungsfahrplan-Bonus.

Stadt München, FKG. Das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude hat sich laut Stadt für Anträge seit dem 11.12.2025 geändert. Für „Effizienzmaßnahmen“ (Seite der Stadt) nennt die Förderübersicht (Stand 11.12.2025) für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle eine Grundförderung von 5 Prozent, dazu drei kombinierbare Zuschläge von je 5 Prozent: Worst-First (Effizienzklasse G oder H vor der Sanierung), Mehrfamilienhaus (ab drei Wohneinheiten) und Gebiet (bestimmte Wärmeplan-Gebiete). Ältere Seiten und Drittangebote nennen teils andere Sätze; maßgeblich ist die aktuelle Richtlinie.

Die Bedingungen laut Stadt: Die FKG-Förderung ist nur möglich, wenn eine erfolgreiche Bundesförderung (BEG EM) derselben Maßnahmen erfolgt ist. Ein individueller Sanierungsfahrplan muss zum Antragszeitpunkt vorliegen und die beantragte Maßnahme enthalten. Das Gebäude muss vor der Sanierung in die Effizienzklasse E, F, G oder H fallen und im Stadtgebiet München liegen, der Antrag gilt für das ganze Gebäude. Es darf noch kein Auftrag vergeben sein; beauftragt wird erst nach der Freigabe im Förderportal. Die Prüfung dauert laut Stadt aktuell etwa fünf Monate.

Das Dach nennt die Stadtseite ausdrücklich nur an einer Stelle: Verlangt der Sanierungsfahrplan den Standard EH 55, muss die gesamte Dachfläche beziehungsweise die gesamte oberste Geschossdecke gedämmt werden. Ob Ihre Dachmaßnahme förderfähig ist, hängt deshalb von Fahrplan und Richtlinie ab. Alle Angaben: allgemeine Information ohne Gewähr, Bedingungen im Einzelfall prüfen. Eine Beratung zum Sanieren bietet das Bauzentrum München der Stadt, teilweise kostenfrei.

Gebäudebestand und Wetter in München

Der Bericht zur Wohnungssituation in München 2022 bis 2023 (Referat für Stadtplanung und Bauordnung) zeichnet den Bestand nach Wohnungen: Knapp ein Viertel liegt in Altbauten, die vor 1949 errichtet wurden, überwiegend innerhalb des Mittleren Rings; in Haidhausen-Süd und im Dreimühlenviertel sind es über 60 Prozent. Fast die Hälfte des Bestands entstand in den Nachkriegsjahrzehnten zwischen 1950 und 1980, knapp 31 Prozent im Jahr 1980 und später.

Für die Dachsanierung bedeutet das ein breites Spektrum: Altbauten liegen überwiegend innerhalb des Mittleren Rings, außerhalb davon wuchs der Bestand mit Ausnahme der alten Ortskerne erst ab den 1950er Jahren deutlich. Was bei Ihrem Haus gilt, zeigt erst die Prüfung am Gebäude; Einstiege bieten der Überblick Dachdämmung und die Planungshilfe zum Dämmstoffvergleich.

Zum Wetter: Der Deutsche Wetterdienst beschreibt in seinem „Thema des Tages“ vom 26.04.2026 ein deutliches Nord-Süd-Gefälle bei Hagel; ein Schwerpunkt zeige sich südlich von Stuttgart entlang der Schwäbischen Alb und im Alpenvorland. Eine Aussage für einzelne Stadtteile trifft der DWD nicht, und Hagel kann überall auftreten. Nach einem Schaden hilft Hagelschaden am Dach erkennen und melden.

So läuft es bei uns: Kostenschätzung, Dach-Akte, Angebot

Adresse eintragen, Wünsche wählen: Die Kostenschätzung steht in wenigen Minuten und zeigt eine Spanne einschließlich möglicher Förderung. Die Werte sind Modellwerte und noch kein Angebot. Wenn Sie mehr wollen, fordern Sie das Angebot an: Es entsteht nach Prüfung durch den Projektmanager gemeinsam mit einem Meisterbetrieb aus der Region, mit Mengen und Maßen, Materialien und Herstellern, Förderung und Eigenanteil. Ob ein Betrieb Ihr Projekt in München übernimmt, klärt sich nach der Prüfung; eine flächendeckende Verfügbarkeit ist nicht bestätigt.

Für Adressen in München liegen amtliche 3D-Gebäudedaten (LoD2) der Bayerischen Vermessungsverwaltung vor und sind angebunden. Die Dach-Akte und das 3D-Modell zeigen Dachform, Dachfläche und Höhen Ihres Hauses. Neuere Anbauten fehlen unter Umständen, weil das Modell den Zustand zur Zeit der Erfassung zeigt; Maße und Anschlüsse werden vor der Ausführung am Gebäude geprüft.

Zur Einordnung: Einen eigenen Standort in München gibt es nicht. Betreiberin dieser Website ist die Gnann Verwaltung GmbH mit Firmensitz in Stadtbergen bei Augsburg. Die Seite fasst öffentliche Informationen zu München zusammen und macht kein Versprechen über Betriebe oder Termine.

Teilen Sie uns beim Start mit, ob Ihr Haus ein Baudenkmal ist, in einem Ensemble oder in dessen Nähe liegt und ob ein Dachgeschossausbau geplant ist. Dann lässt sich früh abschätzen, ob Anzeige oder Erlaubnis in den Zeitplan gehört.